보증 회사 사이의 계약 조항은 잘 읽어봅시다
임대차 계약을 체결할 때 임차인이 친족 등 연대 보증인을 둘 수 없는 경우 임차인의 위탁으로 임대료채무보증회사에서 보증을 받을 수 있습니다.
계약 관계를 정리하면 임대인과 보증 회사의 관계는 보증 계약이 되고 입주자 및 보증 회사의 관계는 보증 위탁 계약이 됩니다.
이 계약에 따라 보증 회사는 임차인이 임대료를 체납한 경우 임차인을 대신하여 임대인에게 체납 임대료를 지불하고 임차인에게 대신 지불한 월세분을 구상할 수 있습니다.
그리고 보증 회사와 임차인 간의 보증 위탁 계약서의 계약 조건에 따라,
“임차인이 임대료를 체납한 경우에는 임차인은 보증 회사가 임대 주택 내에 출입하여 적절한 조치를 취할 수 있음을 사전에 동의한다.”
와 같은 내용의 조항이 있는 경우에는 주의를 요합니다!
- 임대 주택에의 출입과 사용을 배제하는 내용의 사전 승낙은 유효한가?
이러한 내용의 조항을 자구조항 이라고 말합니다.
이 자구조항을 근거로 임차인이 임대료를 체납한 경우에 임차인이 부재중에 건물에 침입해 문을 자물쇠로 교체하고 건물 내부의 문에 “○월 ○일까지 미지급료를 지불하지 않을 경우에는 임대차 계약을 해제한다.”는 내용을 기재한 서면을 붙이는 행위 등을 해버리면 문제가 있습니다.
임차인과 합의 후 그러한 내용의 계약을 체결하였으니 문제가 없지 않을까? 라고 할 수 있지만, 법원의 판례는 이러한 수단에 의한 권리의 실현(건물 명도 · 임대료 회수)는 법적 절차에 의해서는 권리의 실현이 불가능하거나 현저히 곤란하다고 인정되는 긴급한 사정이 있는 경우를 제외하고는 원칙적으로 허용되지 않는다고 하여, 그러한 자구제 조항을 공서 양속에 반하므로 무효로 하고 있습니다.
- 자력 구제 조항에 의한 민사 · 형사상의 책임
이 문제는 민사상 무효일 뿐만이 아니라, 불법 행위(사생활 침해 · 기물 파손)로 인한 손해 배상 등 민사 책임과 주거침입 · 기물 파손을 하는 범죄를 구성할 가능성도 있어 그 경우 형사상의 책임도 추궁될 수 있습니다.
실제로 임대인, 관리 회사, 보증 회사 등의 자력 구제 행위를 한 사람에게 민사상 책임을 인정하는 판례도 있으므로 주의가 필요합니다.
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