보증 회사로부터 체납 임대료를 대납해도 해제할 수 있습니까?
임대차 계약 시에 임차인의 채무에 대하여 보증회사가 임차인과 보증 계약을 맺고 있다면, 임차인이 임대료를 체납한 경우에는 보증인이 임대인에 대하여 임차인 대신 임대료 채무를 지급해 줍니다. 이 지불을 대위변제라고 합니다.
대위변제 후 보증회사는 임대인에게 지불한 보증 채무를 임차인에 대해 청구할 것입니다.
이 경우에 임대인은 임차인에게 임대료 체납이 있었다고 임대차 계약을 해제할 수 있을까요?
(결론)
판례는 해제하는 것을 인정하고 있습니다.
보증회사로부터 임대인에 대하여 집세채무의 대위변제가 이루어졌으므로, 그 대위 변제가 된 한도에서는 임대인은 임차인에 대해서는 체납 임대료이라는 것이 존재하지 않게 됩니다.
그렇다면, 계약서 등에서 규정하고 있는 “임대료 지급을 2개월 이상 체납하면 임대차 계약을 해제한다.”는 조항에 걸리지 않게 될 것 같습니다.
그러나 이에 대해 판례는 임차인의 채무 불이행(임대료 체납 사실)에 대한 보증 회사에 의한 대위 변제 사실을 고려하는 것은 상당하지 않다고 했습니다.
어디까지나 해제 사유의 발생은 임차인의 임대료 체불 사실만을 가지고 생각해야 하며, 보증 회사에 의한 대위 변제를 가지고 그 해제 사유의 발생에 영향을 미치지 않는다고 판단했습니다(오사카 고법 H25.11.22). 이 결정은 항소 되었습니다만, 대법원에서도 이러한 결론은 번복하지 않았습니다.
이전부터 이 점에 대해서는 체납 임대료가 없는 이상 채무 불이행이 없다고 하여 취소를 인정하지 않는다고 하는 하급 심판 사례도 나와 있으므로, 향후 통일적인 처리가 이루어질 것으로 생각됩니다.
그러나 결국은 임대료 체불 사실 외에 다른 사정을 종합적으로 판단하여 전체적으로 신뢰 관계가 파괴되었는지 아닌 지로 해제 사유가 발생했는지 여부를 고려하게 될 것입니다.
※ 본 기사는 본 법인이 정보 공유 차원에서 게시하는 것으로 내용의 정확성에 대해서는 책임을 지지 않습니다.