점유이전금지 가처분의 목적과 효과
세입자가 임차한 건물을 다른 사람이 거주할 우려가 있는 경우, 협상 및 소송 절차에 들어가기 전에 점유이전금지 가처분이라는 절차를 밟습니다.
점유이전금지 가처분이란 세입자가 점유 상태를 유지하도록 하기 위한 절차입니다.
이 절차를 진행함으로써 채무자와 채무자의 점유를 승계한 점유자에 대하여 강제 집행 절차에 따라 명도를 요청할 수 있게 됩니다.
- 점유란?
점유는 ‘자신을 위해’, ‘물리적으로 물건을 지배’하는 것입니다.
이해하기 쉽게 건물의 점유에 대해 말한다면, “자신을 위해 건물을 이용하는 것”이라고 생각하면 좋을 것 같습니다.
- 채무자의 점유 상태를 유지하는 이유
소송 절차를 밟는 경우 채무자를 피고로 하는데, 그대로 승소 판결이 나더라도 그 후에 채무자가 건물의 점유를 다른 사람에게 넘기면 그 승소 판결을 가지고 강제 집행 절차를 할 수 없게 됩니다.
따라서 채무자가 건물의 점유를 이전하는 것을 금지하고 점유 상태를 유지(고정)해 둘 필요가 있습니다.
- 점유이전금지 가처분 절차의 효과
점유이전금지 가처분 결정이 나온 후 2주 이내에 집행관에게 점유이전금지 가처분 보전 집행을 신청합니다.
보전집행은 건물에 ‘채무자(채무자를 칭함)는 점유를 이전하는 것이 금지되어 있다”, “채무자(채무자를 칭함)의 점유를 풀고 집행관이 보관 중이다. 그러나 채무자에 한하여 사용을 허용했다.”등이 기재되어 있는 공지설명서라는 서면을 첨부합니다. 이 서면을 떼면 처벌을 받습니다.
이 보전 집행 절차가 끝난 후,
보전 집행 후가 된 것을 알고 새로운 건물에 점유하기 시작한 사람 (채무자의 점유와 관계없이 점유를 개시한 자)
보전 집행 후 채무자로부터 점유를 승계한 자 (보전 집행이 된 것에 대해 알고 있었는지 여부는 관계가 없습니다.)
Q : 보전 집행이 된 것을 모르고 건물을 점유하기 시작한 사람에 대해서는 점유이전금지 가처분의 효력이 미치지 않나요?
A : 보전 집행이 된 것을 모르고 건물을 점유한 경우에도 “알면서 점유한 자”로 추정되므로 효과가 미칩니다.
그러나 어디까지나 추정이므로, 그 점유자가 반론을 할 가능성이 있습니다 (집행문 부여에 대한 이의 제기 또는 집행문 부여에 대한 이의 소송).
Q : 건물에 여러 사람이 출입하고 있는 것 같고, 점유자를 파악할 수 없습니다. 가능하면 채무자 이외의 분들에게도 자리를 내어 주었으면 합니다만, 어떻게 하면 좋습니까?
A : 점유자를 특정하는 것이 곤란하다고 하는 특별한 사정이 있는 경우에는 특정하지 않은 채 점유이전금지 가처분 신청을 할 수 있습니다 .
그러나 가처분 결정이 나오고, 보전 집행 단계에서 점유자를 특정할 수 없으면 집행이 불가능해지며, 가처분 효과가 발생하지 않습니다.
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