계약 후에 임대료를 증액하는 것은 가능한가?

1. 임대료의 증액 청구는 어떤 때 할 수 있는가?

임대차 계약 체결 후 계약에서 정한 임대료가 상당하지 않게 되는 사정이 발생하지 않는 한, 당초의 임대차 계약의 내용에 구속되기 때문에 증액 청구는 할 수 없습니다.

이 상당하지 않게 되는 사정의 예로는,

① 고정자산세·도시계획세, 유지보수비 증가
② 주변 지역의 편의성 향상 등으로 인한 부동산 가격 상승(경제 사정 변동)
③ 인근 유사한 부동산 임대료와의 비교

등을 들 수 있습니다.

또한 이러한 객관적인 사정과 더불어 임대인과 임차인의 개인적인 사정도 고려의 요소가 됩니다. 예를 들면, 당초의 계약이 세입자의 처지를 고려하여 시세보다 싼 임대료로 계약한 것이나 세입자의 처지가 계약 당시와는 달리 많이 좋아져 있고, 저액의 임대료로 계약할 필요가 없어진 것 등을 들 수 있습니다.

2. 증액 후 임대료는 언제부터 청구해야 하나?

임대료 증액 청구는 상기 1번의 사정이 있는 것을 전제로, 임차인에 대해서 임대료 증액 청구의 의사 표시(내용 증명 우편 등)를 실시할 필요가 있습니다.

그 때문에 상기의 사정이 발생했을 당시로 거슬러 올라가 청구할 수 있는 것은 아니고, 의사 표시가 도달하고 나서 임대료 증액의 효과가 생기기 때문에, 내용증명에는 「의사 표시가 도달한 날이 속하는 달의 다음 달 1일부터 임대료를 증액한다.」 등으로 기재해 두는 것으로 다음 달 분부터 임대료는 증액 후의 임대료를 청구하게 됩니다.

3. 임차인이 임대료 증액 청구에 응하지 않는 경우의 절차

내용 증명 등으로 임대료 증액 청구의 의사 표시를 한 후, 임대인과 임차인 사이에 협의를 하게 됩니다. 그러나 합의에 이르기 어려울 수 있습니다.
이와 같은 경우에는 택지 건물 조정절차를 밟을 필요가 있습니다. 그 조정 절차를 거쳐도 합의에 이르지 못할 경우에는 소송 절차로 진행되게 됩니다. 원칙적으로 이 소송을 진행하기 위해서는 일단 조정절차를 거쳐야 합니다.