해약 신청에 따른 임대차 계약 종료

가. 정당한 이유

해약신청 시에 필요한 정당한 이유란 기간 만료로 인한 임대차계약 종료의 경우와 마찬가지로 다음 사항이 판단 근거가 됩니다.

1) 집주인(임대인)이 건물의 사용을 필요로 하는 사정이 있는가?

자기 또는 친족이 거주하기 위하여, 또는 회사의 사무실로 이용하기 위하여 건물을 사용하여야 하는 사정이 필요합니다.

이 경우, 그 사용의 목적도 중요하고, 반드시 그 건물에 살 필요가 있으며 그 건물에서 사업을 하지 않으면 생계를 유지할 수 없다 등의 이유가 있으면 더욱 유력한 사정이 됩니다.

한편 세입자 측에서도 거주 혹은 사업을 할 필요가 있고, 자금력의 문제, 가족의 건강상태 문제 등 어쩔 수 없이 건물을 이용할 필요가 있으면 집주인의 정당 이유를 방해하는 사정이 됩니다.

2) 건물의 임대차에 관한 종전의 사정

집주인과 세입자 사이에 그 동안의 임대차 관계에 관한 사정입니다. 권리금 등의 지불 유무, 계약기간의 길이, 임대료액의 상당성, 신뢰관계의 상황 등이 요소가 됩니다.

3) 건물의 현황

건물이 노후화되어 내진성 문제로 재건축의 필요성이 있는 등의 사정입니다.

4) 명도조건으로서 철거료를 지불하거나 또는 다른 건물에 입주시키겠다는 신청을 하고 있다

이 점은 정당 이유를 보완하는 사정에 지나지 않으므로, 이것만으로는 정당 이유가 있다고는 인정되지 않습니다.

또한 해약 신청 시 퇴거료를 지불할 것을 제안해야 하는 것은 아니며 재판이 끝난 후 제안하는 것이라도 가능합니다.

제안하는 퇴거료의 금액은, 사안 마다 다릅니다. 전세권 가액에 권리금 유무, 잔존 기간의 임대료액, 이사 비용, 주거 보상 및 영업상 손실 보상 등의 비용을 부담하게 되며, 금액으로는 고액이 되는 경우가 많습니다.

이를 종합적으로 판단하여 세입자가 임대차계약을 건물을 계속 이용하는 것 이상으로 임대주 측에 명도해야 할 필요성이 있음을 인정받아야 합니다.

나. 해지신청 후 집주인의 대응

집주인이 건물에서 퇴거를 요구하는 것에 정당한 이유가 있고, 해약을 신청한 지 6개월이 지난 경우라도 집주인이 건물 사용을 계속하고 있으며, 집주인에게 지체없이 이의를 제기하지 않을 경우에는 임대차계약이 법정 갱신되므로 6개월 경과 직후에 신속하게 이의를 제기하도록 하세요!

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