특약(반려동물 사육 금지) 위반에 따른 임대차 계약 해제

일반적으로 건물의 임대차계약을 체결한 경우 집주인은 다음과 같은 의무가 부과됩니다.

1. 1. 세입자에게 건물을 사용 수익 할 의무
      2. 건물을 임차인에게 사용수익에 필요한 수리 의무
      3. 세입자가 지붕의 교체나 도색 등 본래 집주인이 부담하여야 할 비용을 지출한 때에는 그 비용액을 반환할 의무

한편 임차인은 다음과 같은 의무가 부과됩니다.

1. 1. 집세 지불 의무

가. 건물 보관에 대한 선량한 관리자의 주의의무
나. 임대차계약이 종료된 경우에는 건물의 반환 의무(명도)

1. 2. 무단 전대·무단 양도의 금지

그리고 이 기본적인 임대차 계약의 내용 외에 집주인과 세입자 사이에 특약을 두는 경우가 있습니다. “임대료 지불을 몇 개월 분이 밀리면 최고하지 않고 임대차 계약을 해지한다.”는 내용의 무 최고 해제 특약 등이 그 예 중 하나입니다.

실무상 자주 있는 특약으로는 ‘임대 주책 내에 개, 고양이 등 동물을 키우면 안된다. 이를 어길 경우 임대인은 임대차 계약을 해지한다.’는 애완동물 사육 금지 특약을 들 수 있습니다. 그리고 자주 문제가 되는 것은 애완동물 사육 금지 특약을 두고 있었음에도 불구하고 이를 어기고 건물 내에서 애완동물을 기르고 있던 경우입니다.

1. 애당초 애완동물 사육 금지 특약은 유효?

이 특약이 임차인에게 불리한 특약으로 「차지 차가 법」 30조에 해당하여 무효가 되는 것이 아닌가 하는 문제가 있습니다만, 판례에서는 애완동물 사육 금지 특약은 유효하다고 하고 있습니다.

그 이유로는 공동주택에서는 울음소리, 배설물, 냄새, 털 등으로 건물에 손해를 줄 우려가 있는 것 외에 동일 주택 거주자에게 피해 또는 손해를 줄 우려가 있기 때문입니다.

2. 애완동물 사육금지 특약 위반 사실만으로 임대차 계약을 해제할 수 있나?

판례에서는 5년 동안 거실에서 개를 기르고 있었지만 옆집에 별다른 불만이 없었던 사안에 대해서 특약 위반 사실만으로 해제를 유효하게 하고 있습니다(도쿄지방법원 1995년 7월 12일 판결).

다만, 많은 판례는 특약 위반의 사실 뿐만 아니라, 다른 요소를 근거로 하여 임대인과 임차인의 신뢰 관계가 파괴되고 있는 것을 이유로 해제를 유효라고 인정하고 있으므로, 다른 해제 원인과 마찬가지로 신뢰 관계가 파괴되었다고 하는 사정이 있는 쪽이 해제를 유효한 것으로 평가될 가능성이 높다고 할 수 있습니다.

예를 들어 맨션 임대차 계약에서 특약으로 ‘개·고양이 등의 가축을 사육해서는 안 된다’고 정했음에도 불구하고 그 특약을 위반하고 고양이를 사육한 경우 특약 자체는 고양이 사육으로 인해 상처·배설물 등으로 실내가 비위생적이 되고 또 이사 시에 버려짐으로써 인근 환경을 악화시키게 됩니다.

3. 애완동물 사육 금지 특약을 두지 않은 경우 건물 내에서 애완동물을 기르고 있었다는 이유로 해제할 수 없다?

애완동물 사육 금지 특약이 없는 경우 통상적인 사육 방법의 범위 내라면 사육은 허용되고 있는 것입니다.

따라서 해당 사육방법으로 인해 건물이 손해를 입고 인근 주민에게 피해를 주는 등 통상적인 사육방법의 범위를 초과한 경우에는 용법 위반의 요소도 고려하여 신뢰관계가 파괴되었다고 하여 임대차계약을 해제할 수 있습니다.

판례에서도 애완동물 사육금지 특약이 없는 경우에도 용법위반, 신뢰관계 파괴를 이유로 임대차계약 해제를 유효하다고 인정하고 있는 것도 있습니다.

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