무단 전대 및 무단 양도에 따른 임대차계약 해제
임대차계약에서는 원칙적으로 임차물인 부동산을 무단으로 전대하거나 임차권을 무단으로 제3자에게 양도할 수 없습니다. 그리고 민법에서는 무단 전대 · 무단 양도가 이루어진 경우 임대차 계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있습니다.
다만, 무단 전대 · 무단 양도가 있다고 항상 임대차 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.
‘임대인(집주인)의 승낙이 있는 경우’와 다른 해제의 원인과 마찬가지로, ‘임차인으로부터 임대인(집주인)에 대한 배신적 행위로 인정할 수 없는 사정(신뢰 관계가 파괴되지 않은 사정)을 주장하고, 그것이 인정된 경우’는 해제할 수 없습니다.
- 원래 전대·양도에 해당하지 않는 경우
전대할 수 있기 위해서는 전차인(또는 대출을 받은 자)이 임차인(임대인)으로부터 독립적으로 부동산을 사용 수익할 수 있는 권한을 부여 받아야합니다. 부동산 인도를 받고 있는 것은 물론, 임차인(차입인)의 지배 혹은 관여가 없는 상태에서 부동산을 이용해야 합니다.
따라서 임차인이 배우자, 자녀 등 가족을 거주하게 하는 것은 전대가 되지 않습니다.
또한 일시적으로 친구를 동거시켰을 경우 임차인으로부터 독립되어 있지 않아 전대에 해당하지 않는다고 평가받는 경우가 많습니다.
- 무단 전대, 무단 양도에 대한 동의
전대 혹은 임차권의 양도에 관하여 임차인으로부터 사전 혹은 사후에 제의가 있어 이에 승낙한 경우에는 유효합니다. 문제가 되는 것은 그런 사실을 알고도 묵인했을 경우입니다.
예를 들어, 임대인(집주인)이 무단 전대·무단 양도를 인식하고 있으면서 전차인 혹은 양수인에 대해서 임대료의 지불을 청구했다는 사실이 있으면 묵시의 승낙을 했다고 평가될 가능성이 높기 때문에, 무단 전대·무단 양도의 사실을 인식했을 경우 곧바로 임차인(세입자)에게 확인하고 대응해야 합니다.
- 배신적 행위로 인정할 만한 특단의 사정
무단 전대·무단 양도라는 사실이 있는 경우 그 자체로 임차인의 임대인에 대한 임대차계약을 계속할 수 없는 배신적 행위가 있었던 것으로 간주되어, 배신적 행위로 인정할 만한 특별한 사정은 임차인(양도인) 혹은 전차인(양수인)이 주장하게 됩니다.
그 때문에 집주인(임대인)은 그 임차인(양도인) 혹은 전차인(양수인)의 주장에 대한 반론으로 임차인과의 신뢰 관계가 파괴되고 있는 것을 주장하게 됩니다.
※ 본 기사는 본 법인이 정보 공유 차원에서 게시하는 것으로 내용의 정확성에 대해서는 책임을 지지 않습니다.