무단 증개축에 의한 임대차 계약 해지
임차인은 임차물(토지·건물)을 집주인(임대인)에게 반환할 때까지는 선량한 관리자의 주의(타인의 물건을 이용하는 입장이므로 요구되는 주의 의무)를 가지고 그 물건을 보관하여야 합니다. 그러한 주의의무가 부과되어 있음에도 불구하고 무단으로 증개축을 했을 때에는 임대차계약의 채무불이행이 되어 임대차계약 해지 원인이 될 수 있습니다.
일반적으로 무단 증개축을 원인으로 임대차 계약을 해제하는 경우, 집주인(임대인)은 상당한 기간을 정해 원상회복하도록 최고하고, 그 기간이 경과되어도 원상회복이 되지않을 때, 계약해지의 의사표시(내용 증명 우편)를 합니다.
특히 무단 증개축에 의한 해지가 문제가 되는 것은 건물 소유를 목적으로 하는 대지계약에서 증개축 금지의 특약이 있음에도 불구하고 무단으로 증개축을 한 경우입니다.
이러한 특약 자체는 합의에 의한 사용 수익 제한이며 차지 차가법 9조, 임차법 11조의 계약 조건에 해당하지 않기 때문에 유효라고 하면서도, 이것에 의해 토지의 통상의 이용이 부당하게 구속되거나 방해되는 등의 일정한 조건아래에서는 특약에 근거하는 해제권의 행사를 할 수 없습니다.
용법 준수 의무 위반에 있어서의 해제의 경우와 같이 무단 증개축 행위에 의해서 주인(임대인)과 임차인의 신뢰 관계가 파괴되고 있는 경우에 해지할 수 있습니다.
그럼 어떠한 경우 집주인과 세입자의 신뢰 관계가 파괴되고 있다고 인정되는지에 대해 판례의 구체적인 사안을 들면서 설명하겠습니다.
- 주택을 아파트로 개조하기 위하여 증개축한 경우
건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대 계약을 체결할 때, 건물을 증·개축할 때에는 임대인의 승낙을 받는 것 및 이를 위반한 경우 최고 없이 해제할 수 있는 취지의 특약(무단증·개축금지특약)을 두고 있었다. 세입자는 이 특약을 어기고 주택(목조기와집 2층)의 현관 부분을 제외한 지붕과 기둥을 교체하고 2층을 헐고 그 2층에 5개의 작은 방을 증축해 아파트를 만들었다.
재판소는, 이 무단 증개축 금지 특약 자체는 유효하다고 한 다음, 한층 더 ‘증개축이 대지임차인의 토지의 통상의 이용상 상당하고, 토지 임대인에게 현저한 영향을 미치지 않기 때문에, 임대인에 대한 신뢰 관계를 파괴할 우려가 있다고 인정하기에 부족한 때 전기 특약에 근거해 해제하는 것은 허용되지 않는다’라고 했습니다.
본 사안에서는 증·개축은 했지만 주거용 보통건물로는 주택이나 아파트 모두 동일하다는 이유로 임대인에 대한 신뢰관계를 파괴할 우려가 있다고 인정하기에 부족하다고 하여 해제는 효력이 발생하지 않는다고 판단했습니다.
- 주택을 점포로 개축한 경우
무단 증개축 금지 특약을 위반해 대지상의 주택(15평 5홉) 중 9평 5홉을 바 점포로 개축했다.
임차인의 무단 증·개축 행위를 토지임대차 관계의 계속을 현저히 곤란하게 하는 불신행위로서, 임대차 계약에 대하여 해제를 할 수 있다고 판단했습니다.
- 마무리
판례는 단순히 무단증개축이 있더라도 신뢰관계 파괴까지 이르렀다고 하여 임대차계약 해제를 인정하는 경우는 적으므로 무단증개축의 사실뿐 아니라 그 증개축의 정도, 원상회복의 가능성, 그 밖의 해제원인(용법위반 등)의 유무, 임대차계약기간의 경과 등을 감안하여 전체적으로 신뢰관계가 파괴되었다고 인정될 필요가 있다고 할 수 있습니다.
특히 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 대해 건물 자체는 임차인의 소유물이고 임차인의 소유물에 대해 임차인이 손보는 것은 본래 임차인의 자유이므로 이를 감안하여 앞으로도 임대차 계약을 계속할 수 없는 정도의 임차인이 불신하는 행위가 있다고 인정되어야 합니다.
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