용법 준수 의무 위반에 따른 임대차 계약 해제
임차인은 임대차계약 또는 임차물의 성질에 따라 정해진 용법에 따라 건물을 이용하여야 합니다. 그러므로 주택으로 빌리고 있지만 다른 목적으로 이용하고 있는 경우 용법준수의무 위반이 되어 임대차계약 해제의 원인이 될 가능성이 있습니다.
용법 준수 의무 위반을 이유로 임대차계약을 해제하는 경우, 집주인은 상당한 기간을 정하여 이용 방법을 변경하도록 최고하고 그 기간이 경과하여도 고쳐지지 않을 때 계약해지의 의사표시(내용증명)를 하여 건물 명도 청구를 합니다.
일반적인 결론으로는 임차인의 용법 준수 의무 위반 행위로 인해 집주인과 임차인의 신뢰 관계가 파괴된 경우에 해제할 수 있습니다.
그럼 어떠한 경우 집주인과 세입자의 신뢰 관계가 파괴되고 있다고 인정되는지 판례를 바탕으로 구체적 사안을 들면서 설명하겠습니다.
- 거주 목적의 방 한 칸을 학원으로 사용한 경우
비교적 소규모 가족이 주거로 사용하기로 했던 건물에 계약 후 얼마 지나지 않아 세입자가 그 건물의 방 한 칸에서 학원을 시작하게 되었습니다. 이 학원은 최대 45명의 학생을 월요일부터 토요일까지 4명의 교사로 가르치기로 했으나 실제 학생 수는 6명 정도에 불과했습니다. 또 세입자는 융단을 깔아 건물이 손상되지 않도록 배려했다.
집주인은 용법 준수 의무 위반을 이유로 학원 개설 두 달 만에 계약해지 통보를 했다.
(결과)
당초 예정하고 있던 내용의 학원을 경영하고 있다면 건물의 이용 형태가 바뀌어 건물을 손상시키는 정도도 높아지기 때문에 용법 위반으로서 평가되어도 어쩔 수 없지만, 실제로 학생수는 6명 정도였던 것, 세입자가 융단을 깔아 건물이 손상되지 않게 배려하고 있던 점에서 그러한 이용 형태로는 원래 용법 위반이라고 말할 수 없다고 판단했습니다.
또, 집주인은 학원 개설의 설명회의 개최 등에 대한 집주인의 중지 요청에 대한 세입자의 태도나 합의 해제 교섭에 있어서의 세입자의 부당 요구가 있던 것을 이유로 신뢰 관계가 파괴되고 있다고 주장했지만, 세입자가 그러한 태도를 취한 원인은 집주인 측에도 있어 현재 세입자가 학원을 그만두어 주거로 사용하고 있는 것 등의 여러 사정을 근거로 하여 해제를 유효하다고 인정하지 않았습니다.
- 사용 목적을 음식업으로 빌려준 임대 빌딩의 점포에서 금융업을 영위하는 경우
계약 당초에는 사용 목적을 ‘음식업’으로 하고 있었지만, 그 후 목적을 ‘음식업 겸 금융업’으로 변경하고 싶다는 취지의 신청이 있었습니다. 건물은 이미 음식점에서 사무소로 개장 공사되고 있고 게다가 폭력단 관계자도 출입해, 임차인과 함께 회사 조직으로서 금융업을 영위한다고 들었기 때문에 집주인은 변경 신청에 반대했다.
그 후 집주인은 용법준수의무 위반 및 신뢰관계 파괴를 이유로 계약해지 통지를 보냈다.
(결과)
임대빌딩 점포의 임대차 계약에서는 점포의 영업 목적은 다른 점포 임차인의 영업과의 관계나 임대료 확보라는 점에서 볼 때, 사용 목적을 무단으로 바꾸는 것은 임대인에게 중요한 사항으로 해석됩니다. 업종 지정 특약을 명백히 위반하는 영업을 임차인이 행한 경우 특별한 사정이 있는 경우를 제외하고 채무불이행으로 해제 사유에 해당한다고 판단하였다.
- 마무리
용법 위반으로 임대차 계약을 해제하는 경우에는 단순히 용법 위반에 그치지 않고 사안 전체(용법 위반 당시의 상황, 현재 상황 등)를 통해 용법 위반 정도가 중하고 향후 임대차 계약을 계속할 수 없다(신뢰관계 파괴)고 인정되는 정도의 사정이 필요하다고 할 수 있습니다.
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