임대료 체납에 따른 임대차 계약 해제

가. 임대료 미납 (월세 체납)

“법률상의 요건에 적용하면 세입자가 집세를 지불하지 않는 것은 임대차계약의 채무 불이행에 해당하며, 집주인이 상당한 기간을 정해 임대료 지불을 최고 했음에도 불구하고 세입자가 임대료를 지불하지 않을 때는 해제할 수 있습니다”

단, 임대차계약은 임대인과 임차인 간의 신뢰 관계에 기초를 두는 계속적인 계약 관계이므로 집세 체납이 있기 때문에 상당기간을 정하여 최고한 결과 지불이 없기 때문에 해제할 수 있는 것이 아니라 그 집세 체납이 집주인에 대한 신뢰관계를 파괴하는 불신 행위로 인정되어야 합니다. 이것을 ‘신뢰 관계 파괴의 법리’라고 합니다.

1) 몇 개월 집세 체납이 있으면 해제를 할 수 있는가?

이것은 특별히 정해진 것은 없습니다만 일반적으로는 3개월 이상의 집세 체납 사실이 있으면 신뢰 관계는 파괴되고 있다고 생각되고 있습니다.

문제는 집주인과 세입자 사이의 신뢰관계가 파괴될 정도의 임대료 체납이 있다고 인정되는 것이 중요하기 때문에 3개월보다 짧아서 안 된다거나 3개월 이상의 장기간에 걸쳐서 임대료 체납이 있기 때문에 괜찮다고 말할 수 없습니다.

2) 임대차 계약 시, 무 최고 해제 특약을 한 경우

무 최고 해제 특약이란 ‘임차인이 임대료의 지불을 1회라도 게을리했을 때, 집주인은 최고를 필요로 하지 않고 임대차 계약을 해제할 수 있다’라는 특약입니다.

그러나 이러한 특약을 체결하고 있다고 하여 1회라도 집세 체납이 있으면 최고하는 일 없이 해제할 수 있는 것은 아니라는 점에 주의하여야 합니다.

이 경우에 대해도 임대인과 임차인의 사이의 신뢰 관계가 파괴되고 있다고 인정되는 사정이 없다면, 이 특약에 근거하는 계약 해제는 유효하게 되지 않습니다.

3) 차용인이 행방불명되어 최고할 수 없는 경우

임차인이 행방불명이 되어 몇 개월 혹은 몇 년 동안 임대차 체납이 계속되고 있는 경우 집주인과 임차인의 신뢰관계를 파괴하여 임대차 계약의 지속을 현저히 어렵게 했다고 할 수 있기 때문에 이러한 경우 최고 없이 해제할 수 있습니다.

이 경우 즉시 법원에 소송을 제기하게 됩니다만, 아울러 공시 송달의 신청을 할 필요가 있습니다. 그리고 그 소장 중에 소장의 송달로써 계약을 해지한다는 기재가 있으면 법원게시판에 공시송달한다는 내용의 벽보가 게시된 후 2주가 지나면 계약을 해지하게 됩니다.

4) 임대차계약을 해제한 후의 건물 명도소송절차

소장에는 다음 사항이 기재되어 있어야 합니다.

① 당사자 간에 건물에 대하여 임대차계약을 체결한 것
② 임대차 계약에 의거해 건물을 인도할 것
③ 일정기간(수개월간)의 기간이 경과한 점
④ 임대료 지불 시기가 경과한 점
⑤ 상당한 기간을 정하여 체납 집세 지불을 최고하였을 것
⑥ 최고 후 상당기간이 경과하였음
⑦ 최고 후 상당기간 경과 후에 임대차계약을 해지하겠다는 의사표시를 한 것