기간 만료에 따른 임대차 계약 종료

1. 임대차계약의 기간

임대차계약의 입주 기간은 계약서에서 정하고 있는 기간입니다. 기간에 상한은 없지만 기간이 1년 미만인 경우에는 기간을 정하지 않은 것으로 되어 있습니다.

일반적으로 아파트의 방 한 개짜리 임대차 계약이면 입주 기간은 2년으로 하는 경우가 많다고 생각합니다. 그리고 계약기간 만료 전에 임대차계약 갱신을 합의하고 지속적으로 임차하는 경우가 많다고 생각합니다(이를 합의 갱신이라고 합니다).

갱신 합의를 하지 않고 임차인이 계속해서 건물을 사용하고 집주인이 이에 대해 별다른 이의를 제기하지 않는 경우 종전의 임대차계약과 동일한 내용(입주기간은 정함이 없습니다)으로 계약이 갱신된 것으로 간주됩니다(이를 법정갱신이라고 합니다).

2. 기간 만료 시에 명도를 구하는 경우

이 당초의 임대차계약 혹은 합의 갱신 후의 임대차계약에서 정한 입주기간이 만료될 때 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있는가 하면 이것이 그렇게 간단하지는 않습니다.

입주기간 만료 시 집주인이 명도 요청을 할 경우 다음과 같은 점에 유의해야 합니다.

(1) 기간만료 1년 전부터 6개월 전 사이에 집주인이 세입자에게 갱신 거절을 통지하는 것.
(2) 갱신 거절의 통지를 한 때로부터 기간 만료까지의 사이에 갱신 거절을 하는 것에 대하여 정당 사유가 있을 것.

이 갱신 거절을 하는 것에 대해 정당 사유가 있는가 하는 점이 가장 핵심입니다. 그 판단요소로는

· 집주인(임대인)이 건물의 사용을 필요로 하는 사정이 있는가?
· 건물의 임대차에 관한 종전의 사정(예: 권리금 등의 지불여부, 계약기간의 길이, 임대료액의 상당성, 신뢰관계의 상황 등)
· 건물의 현황(예: 노후화하여 재건축의 필요성이 있는 등)
· 명도조건으로서 철거료를 지불하거나, 다른 건물에 입주시키는 취지의 신청을 하고 있다 등을 들 수 있습니다.

이를 종합적으로 판단하여 세입자가 임대차계약을 갱신하고 건물을 계속 이용하는 것 이상으로 집주인에게 양도할 필요가 있다는 것을 인정받아야 합니다”

제안하는 철거료는 사안별로 다릅니다. 세입자의 생활의 거점을 옮기는 것을 요구하는 이상 전세권 가격, 이사 비용, 주거 보상 등 비용을 부담하게 되어 금액으로 고액이 되는 케이스가 많습니다.

이 정당성의 판단에 대해서 재판소는 정당성을 인정해 주지 않고, 세입자에게 유리한 판단을 하는 일이 많기 때문에 당사자 사이의 합의로 해결할 수 있다면 대화로 해결하는 것이 좋습니다.

또한 이러한 사정이 있어 갱신 거절 통지를 하여도, 임대차 기간 종료 후에 세입자가 계속 살고 있는 것에 대해 아무런 이의도 말하지 않으면 법정 갱신되어 버리기 때문에 반드시 이의를 진술하도록 해 주세요!

3. 정기 임대차 계약

(1) 정기 임대차 계약이란

기간의 정함이 있는 건물의 임대차계약을 하는 경우 공정 증서 등의 서면으로 계약의 갱신이 없는 내용인 임대차계약을 체결하는 것입니다.

집주인은 이 계약을 체결할 때 반드시 그 임대차계약은 갱신이 없고 기간 만료로 종료됨을 설명한 서면을 교부하여야 합니다. 이 설명이 기재된 서면은 임대차계약서와는 다른 서면이어야 합니다.
 
또한 이 설명서를 준 것으로 설명 의무를 완수했다고는 할 수 없고, 제대로 세입자에게 이해를 시켜야 하는 것이 중요하기 때문에 주의하여야 합니다.

입주 기간 만료 후에 세입자가 건물에 같은 조건으로 입주하고자 할 경우에는 집주인과 협의한 후 재계약할 수 있습니다.

임대기간이 1년 이상인 정기임대차계약의 경우에는 기간만료 1년 전부터 6개월 전 사이에 집주인이 임차인에게 기간 만료로 임대차계약이 종료된다는 내용을 통지해야 합니다. 이를 게을리하면 정기임대차 계약은 무효가 되고, 보통 임대차 계약이 체결됩니다.
 

(2) 정기 임대차 계약의 장점

임대차계약이 갱신되지 않아 기간 만료로 인해 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다.

따라서 향후 건물의 노후화에 따른 재건축을 검토하고 있는 경우, 기간 만료에 따라 임차인에게 퇴거를 요구하는 경우나 인근 입주자에게 폐를 끼치는 임차인을 기간 만료 시에 퇴거를 요구하는 경우에 유용합니다.

(3) 정기 임대차 계약의 단점

① 다시 계약서를 체결하고 정기 임대차 계약에 대한 사전 설명을 해야 한다.
② 장기간 입주를 희망하시는 분, 전근으로 인해 거주지를 찾고 있으나 어느 정도의 기간동안 부임할지 모르는 분으로부터 외면당할 우려

정기 임대차 계약은 기간 만료에 의해 종료되므로 동일한 사람에게 동일한 조건으로 입주 받기(재계약) 위해서는 다시 정기 임대차 계약서를 체결하고 사전에 설명을 해야 합니다.

기존 임대차계약은 종료되었기 때문에 보증계약과 마찬가지로 보증인과 재계약해야 합니다.

또한 입주 기간이 정해져 있어 장기간의 입주를 희망하시는 분, 전근으로 인해 거주지를 찾고 있는데 어느 정도의 기간동안 부임할지 모르는 분으로부터 기피 당할 우려가 있기 때문에 세입자에게 입주기간 이외의 이점을 제안해 나갈 필요가 있습니다.

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