원상회복비용
임대차 계약이 종료되고 세입자가 건물을 내줬을 때의 원상회복 비용에 대해 말씀드리겠습니다.
임대차계약서에 ‘임차인은 퇴거 시 원상 회복해야 한다.’는 조항이 포함되어 있을 것입니다. 그리고 원상회복 비용은 계약 당초에 맡고 있던 보증금으로부터 공제할 수 있습니다만 원상회복 비용에 대해 임대인과 임차인이 문제가 되는 것이 많기 때문에, 집주인은 임차인에게 청구할 수 있는 원상회복 비용은 무엇인가라고 하는 것에 대해 올바르게 파악해 둘 필요가 있습니다.
원상회복이란 입주 당시 상태에까지 회복되는 것을 말하는 것이 아니라 임차인의 고의·과실이나 통상적인 사용방법에 반하는 사용 등 임차인의 책임에 의해 발생한 소모나 상처 등을 복구하는 것을 말합니다.
- 집주인이 부담해야 할 원상회복비용
‘건물의 노화’, ‘세입자의 통상적인 사용에 의한 손모·흠집 등’의 회복비용은 집주인이 부담합니다.
노화의 예로는 바닥의 일조 등에 의한 변색, 비치된 냉난방기의 열화 등을 들 수 있습니다.
일반적 마모의 예로는 열쇠 교체 비용, 하우스 클리닝 비용, 벽에 붙인 포스터나 회화의 흔적(압정, 핀 구멍 포함)을 보수하기 위한 크로스 교환 등을 들 수 있습니다.
또한 자연 재해에 의한 마모에 대해서도 집주인의 부담하고 있습니다. 자연 재해에 의한 마모의 예로 지진 등에 의해 유리창이 깨지는 경우 등을 들 수 있습니다.
이러한 비용은 임대료 안에 포함시켜 회수합니다.
- 세입자가 부담해야 할 원상회복비용
‘고의·과실이나 통상적인 사용방법에 반하는 사용 등 임차인의 책임으로 인해 발생한 마모나 흠집 등’, ‘고장이나 결함을 방치하거나 손질을 게을리해서 발생·확대된 마모나 흠집’의 회복 비용은 임차인의 부담입니다.
예를 들어 일반적인 사용 방법을 넘어 사용한 것으로 인해 하우스 클리닝을 필요로 하는 경우 임차인이 부담하는 일이 있습니다.
또한 크로스 교환에 대해서도 세입자가 관리를 게을리해서 담배로 변색이나 냄새가 묻어 있거나 곰팡이나 얼룩이 묻어 버린 경우 등도 세입자 부담이 될 수 있습니다.
- 통상 마모 보수 특약에 대하여
임대차 계약 시 통상 마모에 관한 수리비용을 임차인 부담으로 하는 특약이 이루어지는 경우가 있습니다. 이 특약에 대하여 유효하게 하기 위해서는 국토교통성의 가이드라인에서 다음과 같은 요건을 공표하고 있으므로 주의가 필요합니다.
- 특약의 필요성이 있고 폭리가 아닌 등의 객관적, 합리적 이유가 존재할 것
- 임차인이 특약에 의해 통상의 원상회복 의무를 넘은 수선 등의 의무를 지는 것에 대해 인식하고 있을 것
- 임차인이 특약에 의한 의무 부담의 의사표시를 하고 있을 것
도쿄에서는 임대주택분쟁방지조례에서 상기 특약을 마련한 경우 임대차계약의 매개 혹은 대리를 맡은 택지 건물 거래 주임자가 계약단계에서 상기 특약 내용에 대해 설명할 의무를 부과하고 있습니다.
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