임대 주택에 누가 살고 있는지 모를 때는?
임대 건물에 임차인(계약자) 또는 그 가족이 아닌 모르는 사람이 입주하고 있는 경우 어떻게 대응해야 할지 다루어 보겠습니다.
- 임차인 이외의 자가 사용하고 있음을 알게 된 계기
임대인이 임대하고 있는 건물이나 방에 임차인 이외의 자가 사용하고 있음을 알게 된 계기는
- 이웃 주민으로부터 임차인 이외의 사람이 거주하고 한밤중에 떠들고 있다는 민원을 받았다.
- 방이나 포스트 문패가 세입자와는 다른 사람의 이름으로 되어 있다.
- 회사로 사용하고 있다.
등을 들 수 있습니다.
- 임차인 이외의 자가 사용하고 있는 것에 대한 문제점
임차인 이외의 사람이 사용하고 있는 경우로,
- 무단 전대
- 일방적인 불법 점유
를 들 수 있습니다.
일반적으로 임대차 계약에서 다시 빌려주는 것(전대차)은 금지되어 있으며, 임차인 이외의 자가 입주 또는 사용하는 것에 대해서 임대인이 동의하지 않는 한 이외의 사람이 입주 또는 사용할 수는 없습니다.
이는 임대차 계약은 임대인이 그 임차인의 속인적 요소 (직업, 나이 등)를 고려하여 계약하는 것이며, 둘의 신뢰 관계에서 성립되는 것이기 때문입니다.
무단 전대는 신뢰 관계를 파괴하는 이유로 임대차 계약을 해지하는 사유 중 하나입니다.
또한 무단 전대가 아니라 일방적으로 타인의 부동산을 점유하는 것(불법 점유)에 대해서도 마찬가지로 허용되지 않습니다.
무단 전대이든 일방적인 불법 점유라도, 임대인 측에서 볼 때 어떤 사람인지 모르는 사람이 입주해 있는 것은 관리가 소홀해져 부동산 자체 손상, 인근 주민에게 폐가 되는 경우가 많습니다.
- 임차인 이외의 자의 점유를 배제하려면
임차인 이외의 자의 점유를 배제하기 위해서는 그 점유자에 대하여 건물 명도 청구를 하게 되는데, 원래 그 사람이 어떤 사람이고 어떤 이름 인지도 모르겠는 경우 건물 명도 청구 전에 채무자(점유자)를 특정하지 않는 점유 이전 금지 가처분 신청을 해 두는 편이 좋을 것입니다.
이 신청을 할 경우, 채무자(점유자)를 특정하는 것이 곤란하게 하는 특별한 사정이 필요합니다.
이 가처분의 집행 절차에 의해 실제로 점유하고 있는 사람을 식별하고 건물 명도 청구를 할 수 있지만, 그 집행 절차 확인할 수 없는 경우 집행 불능이 되어 버리기 때문에 주의가 필요합니다.
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