임대 현황 조사 내용
건물 명도 청구를 할 때 임대 주택의 현황 조사에 대해 말씀드리겠습니다.
임대료 체납 등 다양한 이유로 건물 명도 청구를 할 것인지 고려할 때 먼저 임차인에게 내용 증명 우편으로 최고서를 보내고 미지급료를 최고한 후 임대차 계약을 해지하는 경우가 많다고 생각합니다만 그것만큼 중요한 것이 임대 물건의 현황 조사입니다.
- 임대 물건의 현황 조사
임대 물건의 현황 조사는 현지에 가서 건물의 이용 상태를 조사 · 확인하는 것입니다.
- 현황 조사가 필요한 이유
건물 명도 청구의 전제로서 미지급료 최고나 임대차 계약을 해제하기 위해 임차인에게 최고서를 내용 증명 우편으로 보내고 그에 대한 응답이 없기 때문에 소송을 제기하여 판결을 취득했다고 해도 그 건물 임차인 이외의 자가 거주하고 있는 경우 그 임차인 이외의 자에 대하여 강제 집행을 할 수 없는 경우가 있습니다. 또한 처음부터 임차인이 건물에 거주하고 있지 않고, 불법 점유자 또는 무단 전대를 한 전차인 등이 임차인 행세를 하고 서류를 수령하는 경우도 있습니다.
그런 경우 임차인 이외의 점유자를 상대로 소송을 할 것부터 시작해야 하고, 절차가 두 번 번거로워져 명도 절차를 완료하기 위한 시간과 비용이 소요됩니다.
따라서 먼저 임대 물건의 현황 조사를 하여 현재의 임대 물건의 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 현황 조사에서 해서는 안될 것
현황 조사를 실시하는 경우 외관으로 판단 할 수 있는 것 밖에 없기 때문에 다음과 같은 것은 해서는 안됩니다.
(1) 집안에 무단으로 들어가 확인하는 것
(2) 마음대로 우편함을 비우고 안을 확인하는 것
(3) 현관 입구의 공용 부분에 놓여있는 점유자의 동산 처분 등
이런 일을 하면 주거 침입 · 기물 파손 등 형사상의 책임을 지는 것 외에, 민사에서도 손해 배상 청구를 당할 수 있습니다.
또한 임대인 뿐만 아니라 관리 회사 측에서 그러한 행위를 한 경우 해당 관리 회사는 법률 위반 행위를 하는 회사라고 알려지게 되어 사회적 평가를 떨어뜨리는 결과로 이어집니다.
현황 조사를 어떻게 하면 좋을지는 사안에 따라 다르므로 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
- 임차인 이외의 자가 점유하고 있는 것으로 판명될 경우의 대응
현황 조사 결과 임차인이 아닌 전혀 다른 사람이나 임차인이 대표를 맡고있는 회사 등이 점유하고있는 것을 발견하면 그 점유자와의 접촉은 피해 주십시오. 그러한 사람을 건물 명도 청구의 상대방으로 해야 하는지, 점유 이전 금지 가처분 신청이 필요한지 등을 검토하는 것이 필요하기 때문에 일단 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
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