부동산 사업을 법인화하여 절세를 합시다(소득세와 법인세)
최근 부동산 사업의 법인화가 활발히 진행되고 있습니다.
부동산 사업의 법인화는 새로 취득하는 부동산을 법인 명의로 한다. 또는
개인 소유 부동산을 법인 소유로 전환한다는 것입니다.
- 왜 부동산 사업을 법인화 할 것인가?
부동산 사업 법인화의 목적은 절세 및 사업 승계입니다.
구체적으로,
① 소득에 대한 소득세로 과세되던 것을 법인세로 과세되는 구조를 만들어 부담을 적게 한다.
② 개인 소유자에게 상속이 발생한 경우 유산인의 부동산을 누가 취득할 것인가 하는 점에서 갈등이 발생하며, 유산 분할 협의에 시간이 걸리는 것을 피한다.
③ 자산이 부동산에서 주식 등의 형태로 바뀌는 것이 사업 승계가 쉬워진다.
이런 점에서 장점이 있습니다.
아래에 ① 소득세와 법인세 관련 사항에 대해 설명하겠습니다.
- 소득세
개인 이름으로 부동산을 소유하고 있고, 개인 이름으로 부동산 사업을 하는 경우에 부동산 소득 (임대 소득, 부동산 매매 손익)을 얻을 때 소득세가 부과 됩니다.
또한 부동산 소득이 임대 소득의 경우 월급 등의 본업에서 얻은 소득과 합산하여 신고할 수 있습니다 (이를 종합과세라고 합니다. 구조는 (수익 – 비용) × 세율(누진세) 입니다.)
부동산 소득이 부동산 매매 손익인 경우 본업에서 얻은 소득과 분리하여 신고할 수 있습니다 (이를 분리과세라고 합니다. 구조는 매각이익 × 세율 입니다. 전매 차익을 얻을 목적으로 단기간 밖에 소유하지 않은 경우 세율이 높아집니다. 약 5년 정도 소유하고 나서 매각하는 것이 세율이 낮아집니다.).
따라서 개인은 소득의 종류 (임대 소득 또는 부동산 매매 손익 여부)에 따라 과세 방식이 다릅니다.
- 법인세에 대해
한편, 법인명으로 부동산을 소유하고 법인 이름으로 부동산 사업 (임대 사업)을 하는 경우에, 부동산 소득 (임대 소득)을 얻을 때 법인세 등(법인세, 법인 주민세, 법인 사업세)이 과세 됩니다.
법인세는 종합 과세를 위한 소득의 종류에 구분없이 결산기마다 손익을 합산하여 총금액에 일정한 세율을 곱해 세액을 결정합니다.
부동산 매매 손익에 대해서도 개인과 달리 분리 과세 방식이 채택되지 않기 때문에, 단기 매매 목적인지 여부 (일정 기간 (약 5년) 소유 여부)에 따라 세율이 달라지는 것이 없어 손익을 통산할 수 있는 장점이 있습니다.
- 법인의 기준
소득세는 수입이 많을수록 세율이 높아지기 때문에 일정한 라인 (부동산 사업만으로 연봉 1000만엔 정도를 목표)을 초과하면 같은 소득도 소득세보다 법인세로 과세되는 것이 과세액이 낮아지는 경우가 있습니다.
월세 수입을 포함한 수입이 많아질 때까지는 개인소유(개인사업자)의 부동산 사업을 하는 것이 좋지만, 규모가 커지면 법인을 구성하여 개인 소유 부동산을 법인 명의로 하여 부동산 사업을 법인화하는 것이 좋습니다.
이상은 일반적인 경우에 대한 설명이므로 개별 사안에 따라서는 다른 취급 될 수 있습니다. 자세한 내용은 세무사 등 전문가에게 확인하시기 바랍니다.
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