소유주 변경이 있을 경우의 보증금, 체납 임대료
임대차 계약에서 건물의 소유자가 바뀌어 임대인에 변동이 있을 경우, 맡고 있는 보증금과 체납 임대료는 어떻게 승계할지 설명해 드리겠습니다.
건물의 소유자가 바뀌면 지금까지 소유자였던 집주인(구 임대인)의 입장은 새로운 소유자(새로운 임대인)에게 승계됩니다.
그리고 보증금 체납 임대료에 대해서는 다음과 같은 취급을 해야합니다.
① 구 임대인에게 차입되었던 보증금은 이전 임대인에 대한 채무자의 채무가 있으면 그 채무에 충당되고, 그 잔액이 새로운 임대인에게 승계됩니다.
② 구 임대인이 임차인이에 대하여 가지는 체납 임대료 채권은 새로운 임대인에 대하여 당연하게 승계하지 않기 때문에 승계하는 경우 채권 양도의 절차가 필요합니다.
- 승계하는 보증금에 대해
채무자가 이전 임대인에게 차입했던 보증금이 소유주 변경이 있을 때 채무자의 채무 충당되는 것은 이전 임대인과 임차인이 사이의 임대차 계약이 종료되고 그 청산 과정에서 채무자의 채무(체납 집세 등)를 담보(보증금)에 의해 회수할 필요가 있기 때문입니다.
충당 후 보증금 잔액이 새로운 임대인에게 인계되는 것은 보증금을 임대인에 대한 담보로 밀접하게 연결되는 것이므로, 임대인의 지위의 이전과 함께 담보도 이전을 수반해야 하기 때문입니다.
따라서 임대차 계약 종료 후 명도 전에, 소유자 변경이 있는 경우 새로운 임대인에 대한 담보로 실익이 없기 때문에 이전 임대인과 새로운 임차인의 합의만으로는 보증금을 승계하지 않으므로 주의가 필요합니다.
- 이전 임대인의 체납 임대료 채권에 대하여
소유주 변경이 있으면 이전 임대인과 임차인이 임대차 계약은 종료됩니다. 이전 임대인과 임차인과의 관계에서 생긴 채권 채무 관계는 임대차 계약 종료 후에도 계속되기 때문에 구 임대인은 소유자가 아니게 되더라도 체납 임대료를 청구할 수 있습니다.
미지불 임대료 채권은 보증금과는 달리, 새로운 소유자에게 승계되지 않기 때문에 승계하려면 채권 양도 수속을 할 필요가 있습니다.
Q : 채무자 측에 변동이 있을 경우 (임차인의 변경)이 있었을 경우, 이전 임차인이 차입했던 보증금은 어떻게 됩니까?
A : 이전 임차인이 차입했던 보증금은 새로운 임차인에게 승계되지 않습니다.
임차권이 이전 임차인에서 새로운 임차인에게 이전하려면 집주인의 동의가 필요합니다. 집주인이 동의한 결과, 임차권의 이전이 있으면 구 임차인과 임대차 계약은 종료됩니다. 그리고 그 청산 안에서 보증금에 대해서도 채무에 충당하거나 반환할 수 있습니다.
승계하려면 이전 임차인의 채무를 충당한 보증금 잔액에 대해 이전 임차인과 새로운 임차인 사이에 채권 양도 절차를 하거나, 이전 임차인이 먼저 교부하는 보증금을 새로운 임차인의 임대차 계약에서 담보로 하는 합의를 해야합니다.
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