보증금의 체납 집세 등의 충당에 대해
보증금이란 부동산 임대차 계약에서 세입자의 채무를 담보하기 위해 집주인에게 교부하는 금전입니다.
따라서 세입자에게 임대료 체납이 있을 때, 이 보증금으로 충당할 수 있습니다.
한편, 세입자에게 임대차 계약에서 발생한 채무가 없는 경우 임대차 계약이 종료되어 건물을 내줬을 때에는 그 보증금을 반환해야 합니다.
이 보증금의 충당과 보증금의 반환에 대한 주의 사항을 설명하겠습니다.
- 보증금 충당 대해
(1) 충당할 수 있는 채무자의 채무에 대해
체납 임대료, 임대료 상당 손해금, 보관 의무 위반으로 인한 수리 비용, 원상 회복 비용 등으로 충당할 수 있습니다.
보증금은 원상 회복 비용의 충당에 문제가 되는 경우가 많습니다.
(2) 충당시기
① 임대차 계약 존속 중의 경우(주로 체납 임대료 채무에 충당)
집주인은 임대차 계약 중 임대료의 체납이 있으면 계약이 종료되기 전이라도 충당할 수 있습니다.
한편, 채무자의 체납 임대료와 보증금을 충당할 것을 주장할 수 없습니다. (1980년 5.3.10)
하지만 집주인으로서는 충당하지 않으면 안되는 것은 아니므로, 체납 임대료의 보증금을 공제하지 않고 최고할 수도 있습니다. (최판 45 · 9 · 18)
② 임대차 계약 종료시의 경우
임대차 계약 종료 후 건물의 명도 완료 때까지 발생한 채무에 당연히 충당됩니다.
(3) 충당하기 위한 의사 표시의 필요 여부
보증금은 채무자의 채무에 당연히 충당되기 때문에 집주인으로부터 채무자에 대해 “체납 임대료와 보증금을 상계한다.”라고 같은 의사 표시를 할 필요가 없습니다.
채무자의 보증금 반환 청구권은 건물 명도에 의해 발생하는 권리이므로, 그 시점에서 채무자 채무가 있으면 보증금은 그 금액의 범위에서 당연히 충당되어 소멸하기 때문에 채무자의 상계를 주장할 여지가 없는 것입니다.
- 보증금 반환에 대해
(1) 반환시기
집주인은 임대차 계약이 종료되어 채무자가 건물을 명도할 때 체납 집세 등의 채무 일체를 보증금에서 공제한 잔액에 대하여 채무자에게 반환하여야 합니다. (최판 1972 · 2 · 2)
따라서 건물을 비울 때가 채무자의 보증금 반환 청구권이 발생하는 시기입니다.
이에 따라 채무자가 “보증금을 반환하지 않는 한 건물을 내주지 않겠다”는 주장을 할 수 없게 되고, 채무자로서는 보증금 반환 청구를 한다면 건물을 먼저 내줘야 합니다.
(2) 보증금 반환 청구에 소요되는 이자 · 손해금
보증금 반환 채무 내용은 특약이 없는 한 이자는 붙지 않습니다.
보증금 반환 채무의 이행 지체의 기산일은 기한이 도래한 날인 “건물 명도가 있던 날”이 되어 그 다음날부터 손해금이 발생하게 되는 경우가 많습니다.
Q : 임대차 계약 종료 전에 채무자의 채권자로부터 보증금에 대한 압류가 되었습니다. 채무자는 임대료 체납이 있는데 맡고 있는 보증금과 충당할 수 있을까요?
A : 충당할 수 있습니다.
압류의 대상이 되고 있는 보증금은 건물 명도 시 발생하는 반환 청구권이기 때문에 채무자의 모든 채무를 공제한 잔액이 압류의 대상이 됩니다.
따라서 채무자보다 먼저 보증금에서 체납 임대료 채권을 회수할 수 있습니다.
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