연체 임대료에 대한 공소시효
임대료 공소시효는 임대료 납부 시기부터 5년입니다.
공소시효 기간을 중단하려면 다음의 방법을 취해야 합니다.
(1) 소송, 조정 등의 진행
(2) 압류 혹은 가압류 신청
(3) 승인(세입자에게 각서 등으로 체납 집세의 지불 의무가 있는 것을 인정 받음)
- 공소시효
(1) 공소시효의 시작 시기
공소시효는 권리를 행사하는 것에 대하여 법률상의 장애가 없어진 때가 기산점이 됩니다.
예를 들어 임대료 납부 시기를 ‘당월분을 당월 말일 지불’로 정하는 경우 8월 31일 24:00까지 기한이라는 법률상의 장애가 있으므로, 이 경우 공소시효는 오전 0시00분이 도래하는 것으로 시효기간이 개시됩니다. 따라서 9월 1일이 공소시효의 시작입니다(8월 31일 24:00, 9월 1일 오전 0시 00분은 실질적으로는 동일하나 엄밀하게는 다릅니다).
‘다음 달 분을 당월 말일 지불’이라고 정한 경우, 시작점은 8월 1일 임대료로 0:00분이 기산점입니다.
또한 임대차 계약에 대해 특별히 임대료 지불 시기를 명확히 결정하지 않은 경우, ‘당월분을 당월 말일 지불’이 되는 것이 법률로 정해져 있기 때문에, 다음 달 1일이 기산점이 됩니다.
(2) 공소시효
임대료는 매달 정기적으로 발생하므로 통상 시효기간인 10년보다 짧은 5년이 됩니다.
임대료는 각 달마다 시작점이 다르기 때문에 공소시효의 만료일은 다를 수 있습니다.
- 공소시효의 중단에 대해
공소시효를 중단하기 위해, 즉 지금까지 경과한 시효 기간을 제로로 되돌리기 위해
(1) 소송, 조정 등을 진행.
(2) 압류 혹은 가압류 신청
(3) 승인(각서 등으로 체납 집세의 지불 의무가 있는 것을 인정받는다)
집세 체납자에게 지불을 독촉하기 위해 내용 증명 우편을 보내는 집주인이 있지만, 그 독촉만으로 공소시효가 멈추지 않습니다. 내용 증명 우편이 도달하고 나서 6개월 이내에 소송, 조정 등의 제기를 함으로써, 내용 증명 우편이 도착한 때를 기산점으로 하여 시효의 효력이 생깁니다.
따라서 내용 증명 우편을 보냈다고 해서 안심할 수는 없습니다.
Q: 세입자에게 밀린 월세의 지불을 인정받기 위해 각서를 써달라고 요구했지만 받을 수가 없습니다. 다만 체납하고 있는 집세의 일부를 지급받았습니다. 그래도 아직 연체된 집세는 그대로 남아 있습니다. 이 경우, 남아 있는 집세에 대해서는 승인하고 시효 기간은 중단된 것입니까?
A: 중단되었다고 말하기는 어렵습니다.
한 번 발생한 하나의 채권을 시기를 늦춰 분할하여 지불한다면, 일부 지불이라도 전체에 대해 승인한 것으로 시효가 중단되지만, 집세 채권은 매월 정기적으로 발생하므로 일부 납부로 인해 발생한 기존 연체임대료만 승인하므로 나머지 연체임대료에 대해서는 효력이 발생했다고 할 수 없습니다.
다만, 임차인이 전체의 체납 집세를 인정하고 일부 지불하면, 나머지 체납 집세에 대해서도 승인된 것으로 시효가 중단됩니다.
Q: 세입자의 행방불명으로 인해 보증인에게 체납 월세를 승인 받았습니다. 이 경우, 세입자에 대한 시효 기간도 중단되는 것입니까?
A: 세입자에 대한 공소시효는 일시 중단되지 않습니다.
보증인이 승인한 것은 체납 월세의 보증 채무에 대해 승인한 것이며, 보증인은 세입자의 체납월세채무 자체를 승인할 수 없으므로 세입자에 대한 공소시효가 중단되지 않았습니다.
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