임대차 계약이 해제되었을 때의 전대차 계약
(사례)
A는 B에 대해 2012년 12월 임대료 월액 6만엔으로 임대주택을 임대했다.
B는 C에 대해 A의 승낙을 얻어 2013년 1월 임대료 월액 8만엔으로 임대주택을 전차했다.
B는 A에 대해서 임대료의 지불을 게을리하게 되어, 체납 임대료는 3개월분이 되었다.
(문제점)
- A는 B와의 원 임대차 계약을 B의 임대료 체불로 해제하는 경우, C에 대하여 그 대불의 기회를 주어야 하는가?
A와 B의 임대차 계약이 B의 임대료 채무 불이행을 이유로 해제되면, C가 가지고 있던 전차권을 가지고 A에 대항할 수 없게 됩니다. 이는 전차인 권한이 임차권 위에 성립되어 있기 때문에 임차권이 소멸되면 전차권도 소멸되기 때문입니다.
따라서 C에 있어서 A, B간의 임대차계약이 해제에 의해 소멸해 버리는 것은 중요한 관심사가 되지만, 판례는 A는 C에 대해서 B의 체납 임대료의 대불의 기회를 줄 필요는 없다고 보고 있습니다. A, B간의 임대차 계약관계에 있어서 C는 무관하게 됩니다.
- A와 B간의 임대차계약이 합의 해지된 경우 B와 C간의 전대차계약은 어떻게 되는가?
임대료 체납 등 채무 불이행 등의 사정으로 법정 해제되었을 경우는 위에서 설명한 바와 같이, C는 A에 대해서 전차권을 대항할 수 없습니다.
그러면 이 해제가 A와 B간의 합의 해제였던 경우는 어떻게 되는 것입니까?
이런 경우에는 C는 전차인 권한을 갖고 있기에 A에 대항할 수 있기 때문에 C는 그대로 임대 가옥을 계속 이용할 수 있습니다.
이는 전대차 기간 만료까지의 기간 동안은 C의 임대주택을 이용할 수 있다는 기대를 보호해야 하기 때문입니다. (A와 B간의 의사만으로 전대차를 종료하는 것을 막기 위함).
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