임차 계약에서 지대가 체납된 경우
임대인이 토지를 임차하여 임차인이 그곳에 건물을 짓고 있는 경우 지대 체납이 있어 대지 임대차 계약을 해제하고, 건물을 수거하여 토지 명도를 요구하는 경우(건물 수거 토지 명도 청구)에 대해 말씀드리겠습니다.
(사안)
임대인 A는 임차인 B에 대해 임차인 B의 건물 소유를 목적으로 임대기간 30년, 임대료를 월 5만엔에 임대차 계약을 체결했다.
그 후, 임차인 B는 대지상에 주택용 건물을 건축하고, 그 건물을 C에 임차하였다.
임대차 계약으로부터 약 2년 후, 임차인 B의 임대인 A에 대한 땅값 지불이 밀리게 되어, 체납액은 1년분 이상이 되었다.
이 때문에 임대인 A씨는 임차인 B씨와의 임대차 계약을 해지하고 땅을 내주기 바랬다.
이러한 경우, 임대인 A는 누구에게 어떠한 절차를 밟으면 되는가?
기본적으로는 임대료 미불에 의한 건물 명도의 예에 준하여 수속을 실시합니다.
다만, 건물 수거 토지 명도 청구의 경우 다음의 점에 주의가 필요합니다.
- 소장의 청구 취지
“별지 물건 목록에 기재된 토지를 명도하라”고 할 것이 아니라 “별지 물건 목록에 기재된 건물을 수거하여 별지 물건 목록에 기재된 토지를 명도하라.”고 기재하게 됩니다.
이러한 것은 토지 명도를 명하는 판결로는 건물의 수거 집행을 할 수 없기 때문입니다.
- 피고에 대하여
이번 사안의 경우 피고는 B와 C가 됩니다.
그리고 임차인 B에게는 건물수거 토지 명도 청구를 하고, 건물 임차인 C에게는 건물퇴거 토지 명도 청구가 됩니다.
그리고 임대인 A와 건물 임차인 C와의 사이에는 계약관계가 없으므로 건물 임차인 C에 대해서는 임차인 B의 경우와 달리 임대차계약의 해제에 의한 임대차계약의 종료를 이유로 하는 것이 아니라 임대인 A가 그 토지의 소유자이며, 건물 임차인 C가 아무런 권원없이 그 토지를 점유하고 있는 것을 이유로 건물퇴거 토지 인도 청구를 실시합니다.
- 건물 임대차 종료 시기
임차인 B와의 사이에서 대지에 대한 임대차 계약이 해제되었다고 하여 즉시 B와 C간 건물 임대차가 종료되는 것은 아닙니다. 임대인 A와 임차인 B와의 사이에 토지 명도 의무가 확정되는 등 건물의 사용 수익이 현실적으로 방해되는 사정이 객관적으로 밝혀지거나 건물임차인 C의 현실을 명도가 불가피해졌을 때 B와 C간의 건물임대차계약은 이행불능으로 종료되게 됩니다.
Q: 토지 임대차 계약이 종료된 경우, 건물 임차인 C에 대해 임대료 상당 손해금을 청구할 수 있나요?
A: 반드시 청구할 수 있다고는 할 수 없습니다.
건물 임차인 C에게 임대료 상당 손해금을 청구하려면 임대인 A에게 건물 임차인 C가 토지상에 계속 점유를 하기 때문에 그 토지를 사용할 수 없다고 하는 사정이 필요합니다. 예를 들면, 임대인 A가 건물수거 토지 명도를 하려고 하고 있음에도 불구하고, 건물 임차인 C가 고의로 퇴거하지 않는 등의 사정입니다.
또, 건물 임차인 C에게는 토지 전체의 지대가 아닌, 건물 부지 부분의 토지의 지대를 청구하게 됩니다.
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