인근에 소음 등으로 피해를 주는 입주자에 대한 대응
- 민폐 입주자에 대한 주의
입주자 중에는 공용부분의 통로에 통행에 방해가 되는 사물을 두거나 소음을 내 풍기를 문란케 하는 등 인근에 폐를 끼치는 사람도 있습니다. 그런 경우 집주인은 다른 입주자로부터 ‘그만 하도록 해달라.’고 민원을 받는 경우가 있습니다.
집주인은 입주자가 안심하고 거주할 수 있는 상태에서 건물을 사용 수익하게 할 의무가 있기 때문에, 폐를 끼치는 입주자에 대해 주의해야 합니다.
- 특약 위반에 의한 해제가 가능한가?
계약서에는, ‘텔레비전, 스테레오 등을 큰 소리로 틀어 인근에 폐를 끼치는 행위를 해서는 안된다. 이를 어길 경우 임대인은 계약을 해제할 수 있다.’ 또는 ‘정원이나 헛간 등을 이웃에 폐가 되지 않도록 사용한다.’와 같은 특약을 마련하는 경우가 있습니다.
그러나 이러한 특약을 근거로 임대차 계약을 체결하였다고 하더라도, 그 특약을 위반한 것 만으로는 해제할 수 없습니다. 그 민폐 행위의 결과 신뢰관계가 파괴되었다고 할 수 있을 정도의 사정이 발생한 경우 임대차 계약을 해제할 수 있습니다. 또한 이런 신뢰 관계가 파괴되었다고 하는 사정이 있다면 특약이 없이 해제하는 것도 가능합니다.
- 소음의 정도에 대하여
아파트 등에서 공동생활을 하고 있으면 일정한 소음이 발생하는 것은 어쩔 수 없는 일이라고 생각됩니다. 따라서 입주자는 일정한 소음을 각오해야 하며, 서로에게 폐를 끼치지 않도록 하는 배려가 필요합니다.
그리고, 이 생활 소음을 받아들여야 할 한도를 넘었을 때(예를 들면, 야간에 장시간 큰 소리의 스테레오를 켜는 등)에 특약 위반행위(소음)가 됩니다. ‘특약위반행위(소음)는 어쩔 수 없는 생활음인가?’, ‘소리를 내는 시간대는 낮이나 밤인가?’, ‘음량은 일반적으로 대음량이라고 말할 수 있는 것인가?’ 등의 사정에 따라 판단하게 됩니다.
입주자가 그러한 특약 위반행위(소음)가 되는 생활음을 내고 있기 때문에 집주인이 그만두도록 주의해도 계속하는 경우에는 신뢰관계가 파괴되고 있다고 보아 임대차계약 해지가 유효할 것으로 생각됩니다.
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