세입자가 행방 불명 되었을 경우 어떻게 하면 좋을까?
임대료 체납이 계속되어 입주자에게 연락해도 연결이 되지 않고, 어떤 상황인지 확인하기 위해 입주자가 임차한 집에 갔더니 우편물이 쌓여 있거나 살고 있지 않는 등의 상황을 겪을 수 있습니다.
이러한 경우 우선 연대보증인이나 입주자 가족에게 연락을 취하여 입주자와의 연락을 취하고, 입주자와 연락을 취할 수 있다면 향후 임대차 계약을 종료시키는 방향으로 협의를 해야 합니다.
연대 보증인이나 가족 분들을 통해서도 입주자와 연락이 닿지 않는 경우, 재판을 걸어서 소송 절차 중 임대차 계약을 해지하고 강제 집행 절차에 따라 건물을 명도하도록 진행하게 됩니다.
- 연대보증인이나 가족에게 연락하여 입주자에게 연락
입주자가 건물에 살고 있지 않는 것 같아도 장기간 여행을 가 있거나 혹은 어떠한 사고 때문에 집을 비운 경우도 있습니다. 따라서 먼저 입주자와 관계가 있는 분에게 연락을 하여 입주자 현황을 확인합니다.
연대보증인에게는 체납 임대료를 청구할 수 있지만 연대보증인이 아닌 가족에게는 체납 임대료의 청구는 할 수 없기 때문에 주의해 주셔야 합니다.
입주자와 연락이 닿는다면 사정을 확인하고 체납 임대료 지불 및 향후 임대차 계약을 계속할 것인지, 아니면 종료하고 비워주는 방향으로 진행할 것인지에 대해 논의합니다.
- 연대보증인 등을 통해서도 입주자와 연락이 되지 않는 경우
임대료 미지급으로 신뢰관계가 파괴되었다고 하여 건물 명도 청구 소송절차를 진행합니다.
사전에 체납 임대료 지불의 최고나 계약해지에 대한 의사 표시를 내용증명으로 할 수 없으므로 소장 안에 ‘소장 송달로써 해제한다.’는 기재가 필요합니다.
그리고 소장의 제출에 맞추어 공시송달의 신청을 할 필요가 있습니다.
공시송달이란 당사자의 주소, 거소 및 기타 송달할 장소를 알지 못하는 경우에 법원서기관이 송달할 서류를 보관하고, 법원게시판에 그 서류를 교부하여야 한다는 취지를 기재한 서면을 게시한 후 2주가 경과하면 그 서류들이 송달되었다고 보는 제도입니다.
공시송달을 신청하는 경우에는 입주자가 주소지 등에 살고 있지 않음을 증명하기 위하여 첨부자료로서 입주자의 소재조사 보고서나 입주자의 주민표가 필요합니다.
그리고 소송절차를 마치고 승소판결이 난 경우에는 그 판결에 기초하여 강제집행절차를 거쳐 건물을 인도하게 됩니다.
Q: 입주자가 실종된 경우 상황 확인을 위해 실내로 들어가도 되나요?
A: 들어가서는 안됩니다. 이런 일을 해 버리면 나중에 손해 배상 청구를 받을 가능성도 있습니다.
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