전대 계약 기간이 만료되었을 경우, 계약을 종료할 수 있는가?
부동산업자가 토지 소유자가 건축한 건물에서 전대 사업을 실시하기 위해 토지 건물 소유자와 전대 계약 체결한 경우 계약기간이 만료됨으로써 전대 계약을 종료시킬 수 있는가 하는 것에 대해 설명하겠습니다.
기간 만료를 이유로 임대차계약을 종료하는 경우와 마찬가지로 기간만료 1년 전부터 6개월까지 상대방에게 갱신 거절을 통지하는 것 외에 임대인이 건물의 사용을 필요로 하는 사정 등의 정당 사유가 있어야 합니다.
- 전대 계약
부동산 업자가 토지 소유자가 건축한 건물에서 전대 사업을 시행하기 위해 사전에 양자 간에 임대기간 등에 대한 협의를 하고 토지 소유자가 협의 결과를 전제로 한 수지 예측 하에 융자를 받아 건물을 건축하고 부동산업자가 그 건물을 일괄적으로 임차하는 것을 내용으로 한 임대차 계약입니다.
전대 계약에 따라 토지 건물 소유자는 공실 리스크를 부동산업자에게 전가하여 안정적인 임대료 수입을 예상할 수 있습니다. 한편 부동산업자도 해당 건물을 전대함으로써 입주자로부터 얻는 전대료와 토지 건물 소유자에게 지급하는 임대료 차액의 이익을 얻을 수 있습니다.
- 서브리스 계약에 대한 차지 차가 법의 적용
법원은 전대 계약도 임대차 계약이라고 하고, 전대 계약에 차지 차가 법의 적용을 인정하고 있습니다. 개인과 부동산업자 간의 전대 계약 뿐만 아니라 사업자와 사업자 간의 전대 계약에서도 차지 차가 법이 적용된다고 보고 있습니다
따라서 전대 계약 기간 만료로 종료하는 경우에는 대지 차가 법 28조에 따라 갱신거절통지 외에 정당 사유가 필요합니다.
이 정당 사유는 토지 건물 소유자가 그 건물을 이용할 필요성과 부동산업자가 그 건물을 이용할 필요성을 비교 형량 하거나 철거료 지불 신청이 있는 등 제반 사정을 고려하여 판단되지만 일반적으로 전대 계약은 건물 한 동의 임대차 계약이 많고 소유자가 그 한 동의 건물을 이용할 필요성이 높다고 보기 어렵기 때문에 정당 사유가 있다고 인정되는 경우는 많지 않습니다.
정당 사유가 인정되지 않는 사태를 피하기 위해서라도 전대 계약 시 정기 전세 계약을 체결하는 것을 검토해 둘 필요가 있다고 할 수 있습니다.
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