연대보증인에 대한 집주인의 대응

일반적으로 임대차계약을 체결할 때 “연대보증인은 세입자와 연대하여 본 계약에서 발생하는 세입자의 채무를 부담한다”는 조항이 적혀 있을 것으로 생각합니다. 그리고 임대차계약서에 집주인, 세입자, 연대보증인이 서명날인함으로써 임대차계약 및 보증계약이 성립됩니다.

기본적으로 계약이 성립된 후에 발생하는 임대료는 세입자에게 청구하지만, 세입자가 임대료를 지불하지 않을 경우 연대보증인에게 청구하게 됩니다.

그러나 임대차 계약 기간이 만료되어 계약이 갱신된 경우 “연대보증인에게 청구할 수 있는가?”라고 하는 것이 문제가 되는 일이 있습니다.

1. 임대료 체납이 있는 경우

세입자가 임대료를 체납하고 있는 것을 알게 되면 집주인은 다음과 같이 대응하는 것이 좋습니다.

가. 임대료 체납이 발생한 후 1주일 이내

전화 등으로 세입자 본인에게 반복해 재촉합니다.

나. 임대료 체납 후 1주일 정도 경과

연대 보증인에게 보고하고 연대보증인을 통해 지불을 독촉합니다.

다. 임대료 체납 후 2주 정도 경과

세입자에게 서면으로 최고하거나 자택에 직접 방문하여 최고하도록 합니다.

라. 임대료 체납부터 3주간 경과한 경우

연대보증인에게 체납 월세를 청구합니다.

마. 임대료 체납 후 1개월 경과한 경우

임차인, 연대보증인에 대해 내용증명 우편을 송부하여 청구합니다.

2. 임대차계약 갱신 후의 연대보증인에 대하여

임대차계약에서 정한 임대차 기간이 만료되고, 다시 같은 조건으로 임대차 계약을 합의 갱신하거나 법정 갱신한 경우 당초 원 임대차 계약에서의 연대보증인과의 관계에 대해 설명하겠습니다.

합의 갱신 시에 다시 연대보증인의 의사확인을 하고 보증서 등의 서면을 차입하게 하거나 연대보증인의 서명날인이 있는 갱신계약서를 체결하는 경우에는 그 연대보증인과의 관계가 유지되므로 별 문제는 없습니다.

문제는 합의 갱신 시, 연대보증인의 의사확인을 하지 않거나 법정갱신의 경우입니다.

(1) 합의 갱신 시 연대보증인의 의사확인을 하지 않는 경우

판례에서는 「임대차의 보증에 있어서의 당사자의 통상의 합리적 의사로부터 보증인이 갱신 후의 임대차로부터 생기는 임차인의 채무에 대해서도 보증의 책임을 진다.」고 하고, 합의 갱신 후 체납 집세에 대해 연대보증인에게 지불 의무가 있는 것을 인정하고 있습니다.

(2) 법정 갱신의 경우

일반적으로 임대차계약 기간이 만료된 후 임대인(집주인)은 갱신을 거절하기 어려우므로 연대보증인도 임대차계약이 계속되는 것은 예상할 만한 일이므로 당초의 계약에서 ‘갱신 후의 책임은 지지 않는다.’ 등의 규정이 없는 한 연대보증인은 법정갱신 후의 체납 집세에 대해서도 책임을 집니다.

이상으로부터 원칙적으로 연대보증인은 갱신 후의 체납 집세에 대해서도 지불 의무를 집니다. 무엇보다 세입자가 집세를 체납하고 있는 상태에서 계약을 갱신하고, 그 사실을 연대보증인에게 알리지 않은 경우에는 연대보증인에 대한 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용되지 않는 경우도 있는 것 같습니다.